2025年中国房地产：城中村改造政策深度解析及投资建议

其他 2024年12月31日 09:56 91 币研究

2024年12月25日，全国住房城乡建设工作会议明确指出，2025年将加力实施城中村和危旧房改造，并推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大规模。这一政策，自9月政治局会议以来便屡次被提及，已成为2025年房地产市场最明确的政策方向。

政策背景及演变:

自9月政治局会议以来，城中村改造政策持续升温：

10月17日，住建部部长倪虹提出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，其中“两个增加”之一便是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
11月15日，住建部、财政部联合印发通知，将城中村改造政策支持范围扩大到近300个地级及以上城市，推动符合条件的项目尽快启动实施。
12月12日，中央经济工作会议指出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
12月25日，全国住房城乡建设工作会议再次强调，2025年要加力实施城中村和危旧房改造，并继续扩大规模。

城中村改造政策在多次重要会议中被反复强调，其重要性和关注程度远超其他房地产政策，确立了其作为2025年房地产市场核心政策的地位。

政策实施的挑战与机遇:

当前城中村改造面临的主要挑战在于补偿标准的博弈。由于城中村往往存在大量违章建筑，这些建筑往往是村民主要收入来源，补偿标准的确定直接关系到村民利益和项目资金平衡。这导致补偿谈判耗时长，项目推进缓慢，形成“堵点”。

为解决这一难题，主要有两个方向：

司法支持: 加强司法系统在城中村拆迁过程中的支持力度，提高司法效率，保障合法权益。
政策扩围: 将改造范围从高能级城市核心区域扩展到低能级城市边缘区域、棚户区以及三四线城市。这将降低拆迁难度，减弱补偿标准博弈的激烈程度，加快项目推进速度。11月15日政策的正式扩围，标志着城中村改造向更广阔的棚户区改造方向转变。

市场影响及预测:

预计城中村改造政策的扩围将显著提速改造进程，创造大量新增需求。根据测算，如果“堵点”被彻底打通，2025年城中村改造有望创造200万套新增需求（约2亿平方米），这将消耗当前房地产超量库存的约30%。截至2024年末，中国房地产总库存约为35.2亿平方米，其中超量库存约5-8亿平方米。城中村改造将成为消化库存、稳定房地产市场的重要手段。

投资建议:

基于上述分析，我们对全国房地产市场整体形势持乐观态度。城中村改造扩围政策逻辑清晰，方向明确，预计效果良好。建议关注在三四线城市布局较多、经营稳健的房企，例如中国海外宏洋集团。

风险提示:

政策落地效果不及预期。

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标签：房地产市场城中村改造危旧房改造货币化安置棚户区改造